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2007年10月14日 (日)

不動産取引市場の透明化はなぜ必要か

ここでは特に不動産取引市場の透明化は何をもたらすか、について考える。

最近、J-REITなど不動産証券化により優良な金融商品にできる収益用不動産(更地を含む)の高値取引が多くなっている。収益物件について一般投資家が表面利回り(=インカム収益率=年間純収益÷取得価格)に加えて、売却時の利益率(=キャピタル収益率=(売却価格-取得価格)÷取得価格)を高くとることができることが(直感的に)わかる場合、多くの投資が期待できるので、そのような不動産が高値取引の対象となるものと思われる。

そのような優良物件とは違うが、多くの不動産取引価格情報が公開され、誰でも買値以上の売値が実現できる市場があるならば、不動産投資も高リターンを目指すことができ、その結果、不動産は金融商品と同じ投資対象となることができる。株式投資は取引価格が常に公表され、買値以上の売値を目指すことができるのであるが、不動産取引市場は取引価格情報が一括して公表されている市場がないので、一般投資家は株式と同様の簡単には高いリターン狙いができないのである。従って、不動産への投資は、投資目的というよりも、例えば、結婚などどうしても住宅が必要な場合などに限られてしまうのである。

そのような不動産に比べ、株式やJ-REITなど証券取引所に上場された金融商品は取引市場で取引価格が刻々と表示されるので、この取引価格を追っていくことで、投資家は高い売却益を得て、高い総合収益率(トータルリターン)を獲得できる可能性がある。

しかし、不動産市場の場合、取引情報や不動産情報が公開されていないので、不動産会社などの専門の投資家は取引情報や投資情報を入手することができるとしても、一般投資家には必要な情報が入ることはないといってよい。そのため、不動産取引市場は一般投資家に縁のない取引市場となっていると思われる。

今後、不動産取引市場は株式市場と同様に、取引価格情報を公表(透明化)し、市場の動きを示す不動産投資インデックスを整備することで、不動産投資に疎遠な一般の投資家にとっても、高いトータルリターンを実現する可能性がある不動産投資市場を実現することが必要なのである。

また、道路整備などにおける公共投資に係る取引価格については、公共投資の長期的な効果について明確な考え方を周知していくことが必要と思われる。インフラ整備の長期的な影響について明確な考え方がなければ、インフラ整備に係る投資が認知されず、公共施設整備が暗礁に乗り上げるケースもあり得るのではないか。

公共投資の長期的影響について、行政機関は費用対効果などの面から対応をしているのだろうか。

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